Rigoureusement régie par la loi, la rédaction d’une cession de bail commercial doit respecter plusieurs règles et délais. Outre les formalités à suivre avant l’élaboration de l’acte, il faudra également négocier puis noter les différentes clauses de la cession. Puisque cette tâche s’annonce généralement compliquée et technique, l’assistance d’un avocat en droit du bail commercial vous sera essentielle tout au long de la démarche. Quoi qu’il en soit, l’acte juridique devra contenir une liste de mentions obligatoires et clauses facultatives à connaitre avant toute action.
Quelles sont les mentions à rédiger ?
Depuis l’application de la loi sur la simplification et l’actualisation du droit des sociétés (juillet 2019), aucune modalité obligatoire n’est exigée dans un contrat de cession de fonds de commerce. Le Code de commerce ne prévoit ainsi aucune condition aux signataires de l’acte, en revanche le bail doit suivre des dispositions spécifiques en vue de protéger les droits de l’acheteur.
Le document devra notamment indiquer différents éléments sous peine d’annulation : origine de propriété des fonds, état des inscriptions grevant le fonds ou encore chiffres d’affaires et résultats d’exploitation (3 dernières années). Tous ces éléments peuvent en effet influencer la valeur du bail et le fonctionnement du commerce ainsi, l’acheteur devra en prendre conscience avant l’acquisition.
La rédaction étant devenue libre, la formalisation du bail (signature de contrat) n’est plus imposée. Elle est toute fortement recommandée pour éviter les éventuels litiges. Pour ce faire, confier la rédaction de l’acte et des engagements (clause pas de porte bail commercial, clause d’agrément…) à un avocat droit bail commercial, un administrateur de biens ou à un notaire. À défaut, vous pouvez officialiser la cession de bail en réalisant une convention (signée par les deux parties) indiquant : les conditions du bail (durée, adresse, etc.), le prix de vente ainsi que les modalités de paiement. Pour des besoins en conseils ou en assistance, consultez des sites dédiés comme www.gouache.fr.
Quelles sont les clauses facultatives d’un contrat de cession ?
La plupart des clauses invoquées dans un acte de cession du droit au bail sont facultatives. La loi prévoit cependant d’y détailler plusieurs éléments relatifs à la nature du bail et l’activité pratiquée afin de protéger les intérêts de l’acheteur. Les mentions relatives à l’origine du fonds de commerce porteront généralement sur l’identité du vendeur actuel et son prédécesseur, la nature du contrat (notarié ou confidentiel) ainsi que le prix d’acquisition (additionné aux coûts des marchandises et équipements).
Dans le contrat de cession du droit au bail commercial, le vendeur est également tenu de présenter l’état des infrastructures grevant le fonds de commerce sur les 10 dernières années avant la cession. Il s’agit des privilèges et nantissements qui ont été pris par le vendeur ou ses prédécesseurs. Si aucune inscription n’est constatée, l’information doit être mentionnée sur l’acte.
Pour que l’acheteur puisse apprécier objectivement la valeur du fonds, le contrat de cession doit présenter les chiffres d’affaires (3 précédents mois) et les spécificités du bail : exploitation par un gérant libre, location-gérance, etc. L’historique du bail viendra compléter tous ces renseignements : durée et échéance, nom et adresse des signataires (bailleur et cédant, mais aussi tous les prédécesseurs cédants).
Quelle démarche pour légaliser la cession de fonds de commerce ?
Pour qu’une cession de bail commercial soit recevable aux yeux de la loi, elle devra respecter deux principales étapes à savoir l’établissement d’un état des lieux préalable et l’avertissement du bailleur.
Dans la mesure où cette procédure consiste à acquérir un bien immobilier avant tout, le bailleur et le cessionnaire devront donc procéder à un état des lieux au moment de la remise des clefs. Cette étape est cruciale pour prévenir et régler rapidement tout éventuel litige en cas de dégradations du local ou de travaux non signalés.
L’opération de cession du droit au bail touche directement le bailleur, ainsi ce dernier doit impérativement être signifié de la vente. Si cette règle n’est pas respectée, le bail commercial deviendra inopposable au bailleur. Il pourra par la suite refuser son renouvellement ou résilier le bail. Face à la complexité de la démarche, mieux vaut se faire assister par un avocat et éviter toute sanction.
