Lorsque l’on évoque la séparation ou le divorce, on aborde forcément la répartition des biens, mobiliers et immobiliers, conséquence de la rupture. Chacun reprenant ses billes pour mener sa nouvelle vie, il devient logique que le bien immobilier acquis en commun fasse l’objet de discussions quant à sa future destination. Soit il est vendu à des tiers, et chacun perçoit les dividendes (ou les dettes) inhérents à l’opération financière. Soit l’une des parties rachète sa part à l’autre. C’est ce que l’on appelle une soulte.
définition de la soulte
La soulte est un terme que l’on voit apparaître quasi exclusivement en cas de divorce/séparation ou de succession. Dans tous les cas, il s’agit d’une compensation monétaire en relation avec la valeur d’un bien. Plus précisément, dans le cas d’un divorce, il s’agit d’une somme versée par l’un des époux indivisaires à l’autre afin d’acquérir l’intégralité du bien. Notez que la soulte se calcule sur la valeur du bien au moment du divorce et non sur la valeur d’achat du bien.
Dans les faits, l’un des époux devient propriétaire du bien à 100 % quand l’autre perd ses droits sur le dit bien. Ce transfert de propriété nécessite donc un acte notarié – avec frais afférents – et impose deux questions préalables ; est-ce que chacune des parties est en accord avec cette solution ? Est-ce que l’époux procédant au rachat est en capacité à le financer ?
Constituer un dossier de financement
Avant même de se projeter, il convient de respecter quelques étapes ;
En premier lieu, s’assurer que la reprise du bien par l’un des indivisaires ne pose pas de problème d’ordre humain. Si les deux époux ou concubins souhaitent racheter le bien à l’autre, il est clair que la question devra être tranchée par un juge aux affaires familiales. Exit alors, par exemple, la procédure plus rapide et moins coûteuse du
divorce par consentement mutuel.
Dans un second temps, il est indispensable de faire évaluer le bien immobilier, puis, de se mettre d’accord sur une valeur, base de calcul pour le rachat de soulte. Si vous faites le choix du divorce amiable, profitez-en pour lier votre divorce au rachat de soulte dans la même étude notariale.
Enfin, constituez un vrai dossier de financement complet, reprenant tous les éléments du rachat (capital restant du, valeur du bien, frais afférents au rachat, dette éventuelles, travaux effectués ou à prévoir ainsi que toutes les pièces habituelles d’un dossier de financement comme les avis d’impôts et autres justificatifs de revenus).
Le calcul du rachat de soulte
Chaque soulte est différente. Selon le régime matrimonial, les parts engagées par l’une et l’autre des parties, à l’acquisition comme durant la vie du bien immobilier (travaux pris en charge par une seule des parties par exemple), le remboursement du crédit immobilier, le montant de la soulte peut totalement différer d’un cas à l’autre. Néanmoins, il reste un principe de base au calcul ; la soulte dépend de la différence entre la valeur du bien au moment du rachat et les dettes restant dues sur le bien immobilier (crédit immobilier principalement).
C’est cette différence, divisée par la quote-part de chacun, qui donne le montant de la soulte de l’une ou l’autre des parties. Pour un bien acquis à 50/50, sans autre considération de travaux ou d’apports différés par exemple, le calcul est basique : (Valeur actuelle – CRD)/ 2. S’il vous reste 200 000 € à devoir sur un bien estimé à 300 000 €, la soulte à verser par l’acquéreur est de 50 000 €.
Dernière précision, qui rend les choses souvent plus complexe. Ces 50 000 e dans le cas présent, sont à ajouter aux 200 000 € toujours dus à la banque prêteuse. Avant même de vous projeter humainement dans un rachat de soulte, veillez à bien constituer votre dossier de financement.
