Peu avant Noël, la Cour fédérale de justice a décidé qu'un centre parents-enfants pouvait être exploité dans une unité en copropriété qui est décrite dans la déclaration de partage comme un "magasin avec entrepôt".
De quoi s'agit-il ?
Dans de nombreuses déclarations de partage, l'objectif de la propriété partielle est défini de manière assez large. En général, on l'appelle seulement "boutique" ou "restaurant". Cela est compréhensible, car en cas de division, il n'est souvent pas encore clair qui acquiert la propriété partielle et y exerce lui-même une activité ou la loue commercialement. Inversement, il est parfois possible de définir précisément ce qu'il faut en faire, par exemple dans le cas des appartements d'hôtel. On se dispute sans cesse sur la question de savoir si un certain objectif est admissible. La plupart du temps, les résidents ennuyés qui veulent être laissés seuls se plaignent.
Mais si vous vivez dans une copropriété au-dessus d'un logement en copropriété, vous ne pouvez pas exiger qu'une installation soit "interdite" là où les enfants sont présents, ce qui peut aussi être bruyant. La Cour fédérale de justice (BGH) en a décidé ainsi dans son arrêt du 13 décembre 2019 (V ZR 203/18).
Pour quelle raison ?
Le principe est le suivant : un propriétaire de condominium peut demander une injonction au locataire d'une autre unité conformément au § 1004, alinéa 1 du BGB si le locataire utilise l'unité d'une autre manière que celle prévue dans la déclaration de partage.
Toutefois, la première exception est la suivante : elle ne s'applique pas si l'utilisation réelle ne perturbe pas plus que l'utilisation autorisée lorsqu'elle est considérée d'un point de vue typologique. En d'autres termes : même si la déclaration de division dit "restaurant", un autre type de restaurant peut être exploité - à condition qu'il ne s'agisse pas d'une discothèque (pour les Millenials : c'est ainsi qu'on appelait les clubs autrefois), ce qui pourrait être plus inquiétant.
Appliqué à l'affaire : Les bruits émanant d'un centre parent-enfant sont généralement plus forts et plus dérangeants que ceux d'un magasin avec entrepôt, étant donné les activités qui s'y déroulent habituellement. En fait, cela empêcherait son utilisation.
Mais : dans le cas concret, les utilisateurs d'appartements ne peuvent toujours pas demander une injonction car le § 22 al. 1a phrase 1 BImSchG a un impact sur la loi sur la propriété résidentielle. Selon cette disposition, les effets du bruit causés par les enfants dans les crèches, les aires de jeux pour enfants et les installations similaires, telles que les terrains de jeux de balle, ne sont généralement pas nuisibles à l'environnement. En principe, il faut également en tenir compte lors de la pesée selon le WEG.
Selon la Cour fédérale de justice, l'omission peut être exigée d'une part si l'utilisation des unités en tant qu'installations au sens de l'article 22, paragraphe 1a BImSchG est expressément ou implicitement exclue.
S'il n'y a pas d'exclusion expresse, l'omission peut également être exigée en second lieu si l'utilisation en tant que garderie pour enfants est plus perturbante que celle autorisée par le but visé, même en tenant compte du privilège de l'article 22, paragraphe 1 bis, de la BImSchG. Étant donné qu'une garderie pour enfants implique une circulation publique accrue, une unité résidentielle ne peut donc pas être utilisée à cette fin de façon régulière ; la situation peut être différente pour une nourrice.
Dans ce cas précis, ces deux exceptions ne s'appliquent pas car il s'agit de l'utilisation d'une unité en copropriété dans une installation mixte, dans laquelle il y a à la fois un usage résidentiel et des unités en copropriété qui peuvent être utilisées comme bureaux et magasins.
Et qu'est-ce qui en découle ?
Les résidents ne peuvent pas exiger une interdiction générale de l'établissement. Cependant, le BGH a renvoyé l'affaire : Car il faut examiner si les habitants peuvent exiger de l'association l'omission d'actions individuelles particulièrement dérangeantes.
Le jugement est également susceptible d'être pertinent pour les conflits concernant d'autres utilisations "perturbatrices". Et à l'avenir, les déclarations de partage devraient contenir des exclusions plus fréquentes des crèches.
